由政府主导的首个旧住宅小区鹿丹村改造项目2月6日入市 有关部门就热点问题答疑
深圳首个由政府主导的旧住宅小区改造项目——鹿丹村片区综合改造工程重建项目用地将于2月6日正式入市。该地块出让因为招拍挂方式创新，引发了地产业界的高度关注。本月初，深圳市土地交易中心发布《关于开展鹿丹村片区综合改造工程重建项目用地出让网上答疑的通告》，公开征集对鹿丹村片区综合改造工程重建项目用地出让相关问题的质疑。该中心将1月15日前收到的所有问题整理汇总，并分别送交有关部门回复。以下是热点问题的问答。
文/广州日报记者肖陆军
总建筑面积越抢越少
招拍挂方式创新
与以往土地招拍挂有所不同，鹿丹村片区综合改造工程重建项目用地（H 103-0010）宗地采用定地价和回迁物业建筑面积、向下竞争可售商品住房建筑面积的办法挂牌出让，这意味着，竞买人每举一次牌，地块的总建筑面积变少，容积率随之往下降。
H103-0010宗地的规划总建筑面积为244067平方米，其中，住宅234537平方米（含回迁住房面积144051.49平方米、商品住房面积90485.51平方米），商业3300平方米，其余为幼儿园、社区管理用房等配套设施。成交后，总建筑面积随竞得人所报建筑面积核减，即总建筑面积=回迁住房面积+竞得人所报建筑面积+商业面积+配套面积（其中，回迁住房、商业和配套各分项建筑面积不变）。
回迁房部分建筑高度仍控制在120米以内
问：H103-0010宗地公告信息中回迁房规划方案部分建筑高度约119米，满足其120米的限高要求，但若根据5月1日将执行的新消防规范要求，需要设置避难层，则高度将突破120米，即公告规划方案是按旧规标准设计的。对此是否可以理解为该项目可按旧规标准开展工作，因该问题涉及到项目方案及成本，有开发商希望规土部门给予明确，如本项目建筑高度能否不作具体高度的限制？
答：竞得人应在新消防规范实施前完成相关的前期报批工作。若必须按新消防规范实施，回迁房部分建筑高度仍控制在120米以内，可核减一层住宅，因此增加的所有费用均由竞得人承担。
商品房的总平面方案可以按规划调整
问：地块商品房方面的总平面方案图是否可以调整？商品房楼栋数量、所在位置是否可变？如确需调整，直管部门和办理程序如何？
答：在遵守相关规范和有关已审批的规划的前提下，现已公布的总平面图涉及商品房的部分是可以进行调整的。本项目作为一个整体，包括回迁房和商品房两部分，按公告要求，鹿丹村项目的总平面方案向市规划国土委报建前应征求市住房建设局意见。
此外，根据具体建筑方案，建筑覆盖率可以进行弹性调整，需按有关程序进行。
商品房规划位置
不可调整
问：通过竞价后，10~13栋商品房建筑面积将减少，层数也将减少，规划布局将比较宽松，是否可将规划在1~9栋中的5141.97平方米的商品住房建筑面积调至10~13栋，以便统一销售管理。
答：不可以。
地铁9号线鹿丹村站预计2016年底通车
问：地铁9号线鹿丹村站什么时候建成通车？地铁站点是否预留地下通道联通至本项目内？能否提供项目周边地铁地下接驳线路图？
答：地铁9号线预计2016年底建成试运营。市住建局原则支持该项目与地铁站点联通，具体方案及相关接驳线路图请征询地铁部门意见。
新增的停车位不可出售
问：鹿丹村改造规划中停车位“2070个”中的住宅、商业、配套各占比例多少？可否设置地面停车位？地上地下比例多少？随着竞拍面积的减少，对应的车位数是否核减？开发商可否在规划规定的指标外增加停车位数量？新增的停车位可否出售？
答：若核减车位数量，最低不可低于最终规划审批套数1.1倍的整数量。不支持停车位按住宅、商业、配套分配，新增的停车位不可出售。
商品房与回迁住房
建设标准必须一致
问：鹿丹村改造《建设管理协议》中要求“回迁房的公共部位建设在设备和材料的选型、品牌及标准上必须与商品房一致”，如开发单位应市场的要求定位豪宅产品，使用一些高档、知名品牌材料、设备，是否仍要求回迁房与商品房一致？
答：商品房与回迁住房建设标准必须一致。项目应严格按照土地出让合同约定竣工期限建设，在确保回迁住房优先竣工和交付使用的前提下，可分期开发。
土地使用权不可抵押
问：该项目的土地证是否包括回迁+可售商品房用地，且权利人为鹿丹村项目竞得方？回迁用地在缴清地价后是否可抵押？
答：H103-0010宗地属一宗地，其土地用途为居住用地。该宗地初始登记后土地使用权不可抵押。